Stavba domu – kolik stojí hrubá stavba a kolik celý dům? 

Stavba vlastního domu je pro mnoho lidí životní sen. Představa, že si vytvoří domov přesně podle svých představ, je lákavá – zároveň však přináší spoustu otázek. Jedna z těch úplně prvních bývá: Kolik to vlastně bude stát? A hned ta druhá: Co všechno se do té ceny počítá?

Ten, kdo hledá, za kolik se dá postavit dům, často narazí na pojmy jako „hrubá stavba“ a „dům na klíč“. Nicméně pokud se ve stavebnictví nepohybuje, může být těžké pochopit, co přesně tyto fáze znamenají a jak moc se liší cenově. Co všechno zahrnuje hrubá stavba, kolik za ni člověk zhruba zaplatí, a jak se celková cena liší, když chce dům opravdu „na klíč“?

Co je to hrubá stavba?

Nejprve je dobré ujasnit si, co přesně znamená pojem hrubá stavba. Tenhle termín se často objevuje v nabídkách stavebních firem i v různých rozpočtech, nicméně pro laiky může být trochu nejasný.

Zjednodušeně řečeno – hrubá stavba je základní konstrukce domu. Zpravidla zahrnuje:

• základovou desku
• nosné a obvodové zdi
• stropy
• komíny (pokud jsou v projektu)
• střechu včetně krovu a krytiny

V některých případech do hrubé stavby patří také výplně otvorů – tedy okna a dveře, to však záleží na konkrétní dohodě se stavební firmou, případně dodavateli.

Naopak v této fázi ještě nejsou žádné vnitřní omítky, podlahy, rozvody elektřiny, vody, ani topení. Také chybí zateplení, finální fasáda, interiér, přípojky a technické zařízení domu. Zvenčí tedy může dům vypadat skoro hotově, avšak bydlet v něm rozhodně ještě nejde.

Pro mnoho lidí je hrubá stavba důležitý milník – od této chvíle se už začíná „stavět domov“. Zároveň je to i bod, kdy se začínají lámat rozpočty. Mnoho lidí si myslí, že jakmile mají postavenou hrubou stavbu, mají skoro hotovo. Realita však bývá jiná – celková cena stavby domu bývá často dvojnásobná.

Chystá-li se člověk stavět a zajímá ho, kolik stojí postavit dům, právě hrubá stavba je první větší výdaj, se kterým je třeba počítat. Pro orientační přehled je možné použít některý z online nástrojů, jako jsou různé kalkulačky ceny hrubé stavby, které alespoň rámcově ukážou částku podle velikosti a typu domu.

Kolik stojí hrubá stavba?

Otázku, kolik stojí hrubá stavba, si klade snad každý, kdo plánuje stavět. Odpověď není úplně jednoduchá, protože cena hrubé stavby závisí na spoustě faktorů – velikosti domu, použitém materiálu, způsobu výstavby a také na tom, jestli se staví svépomocí, nebo se vše nechá na firmě.

Obecně se dá říct, že cena hrubé stavby za m² se pohybuje někde mezi 14 000 až 26 000 Kč. Tato částka zahrnuje základovou desku, konstrukci obvodových a nosných zdí, stropní konstrukci, střechu, případně i okna a dveře, pokud jsou součástí smlouvy. Vždy je potřeba si ujasnit, co přesně daný dodavatel hrubou stavbou myslí – definice se mohou lehce lišit.

Nejlepší je ukázat si to na příkladu:

Pokud člověk plánuje domek o zastavěné ploše 120 m², může hrubá stavba vyjít zhruba na 1,7 až 3,1 milionu Kč, v závislosti na zvolených materiálech, složitosti stavby a lokalitě. Cena domu za m² tak v této fázi odpovídá spodní části rozpočtu, avšak důležité je počítat s tím, že do hotového domu je ještě daleko.

Co ovlivňuje cenu hrubé stavby?

• Typ stavby – jinak vyjde bungalov, jinak patrový dům s podsklepením.
• Materiály – cihla, pórobeton, beton, dřevostavba – každý materiál má své cenové rozmezí.
• Lokalita – v některých oblastech (např. Praha, Brno) je práce i materiál dražší než jinde.
• Forma výstavby – cena stavby domu svépomocí může být výrazně nižší než při výstavbě na klíč.

Mnoho lidí se zeptá: Kolik stojí postavit barák, když se snažím šetřit? Pokud si velkou část práce udělá člověk sám, může hrubou stavbu postavit i za cenu okolo 10 000 Kč/m². U domů od stavebních firem v běžném standardu je však třeba počítat spíše s průměrem okolo 20 000 Kč/m².

Zkrátka – cena hrubé stavby za m² není univerzální číslo, nicméně rámcově se s těmito cenami dá pracovat při plánování rozpočtu.

Kompletní stavba domu – co všechno zahrnuje?

Zatímco hrubá stavba je takový „kostlivec“ domu, kompletní stavba znamená, že už se dům blíží do finální podoby – a že se začínají objevovat i ty největší položky v rozpočtu. Jestli člověka zajímá, kolik stojí postavit dům tak, aby se do něj mohl rovnou nastěhovat, je potřeba podívat se na to, co všechno ještě chybí po dokončení hrubé stavby.

Co všechno je potřeba dodělat po hrubé stavbě?

• Vnitřní instalace – elektroinstalace, rozvody vody a odpadů, topení, případně klimatizace.
• Izolace a zateplení – nejen kvůli komfortu, nýbrž i kvůli energetickým úsporám.
• Omítky, podlahy, podhledy – všechno, co tvoří interiér jako takový.
• Vybavení koupelen, WC a kuchyně – obklady, sanita, kuchyňská linka, spotřebiče.
• Fasáda a exteriér – finální omítka, barva domu, okapy, svody.
• Venkovní úpravy – příjezdová cesta, terasa, oplocení, úprava pozemku.
• Přípojky – elektřina, voda, kanalizace nebo čistička, plyn, případně optika.

Tohle všechno se často skrývá za větami typu „dokončení na klíč“ nebo „standardní vybavení“. A právě tyto fáze jsou nejvíce nákladné – cena stavby domu se totiž v tomto bodě může zdvojnásobit oproti ceně hrubé stavby.

A co ještě často zaskočí?

Hodně lidí zapomíná na „papírové“ položky – například projektová dokumentace, stavební povolení, geodet, zaměření stavby nebo poplatky obci. I tyto výdaje se musí započítat, pokud chtějí mít jasno v tom, na kolik vyjde stavba domu celkově.

Důležité je také vědět, že každá firma může mít jinou definici toho, co znamená „dům na klíč“. Někdy tam spadá i finální úklid a montáž kuchyně, jindy člověk dostane jen „holý interiér“. Pokud se tedy hledá odpověď na otázku, kolik stojí postavit barák, je potřeba si u každé nabídky pečlivě zjistit, co je zahrnuto v ceně a co naopak chybí.

Kolik stojí kompletní dům na klíč?

Tohle je ta nejzásadnější otázka, která zajímá většinu zájemců o vlastní dům: Kolik stojí postavit dům na klíč? Tedy takový, do kterého si lze ihned po kolaudaci nastěhovat nábytek a začít bydlet. A odpověď? Záleží. V jakých cenových hladinách se dnes pohybuje stavba rodinného domu v různých provedeních?

Průměrná cena domu za m²

Cena hotového domu na klíč se aktuálně pohybuje zhruba mezi 30 000 až 50 000 Kč za m² užitné plochy. V některých případech může být i vyšší – záleží na nárocích, lokalitě a samozřejmě na zvoleném standardu vybavení. Pokud člověka tedy zajímá, za kolik se dá postavit dům, odpověď opravdu záleží na tom, co od něj očekává. Tabulka níže může poskytnout alespoň základní orientaci.

Velikost domu	Orientační cena (standard)
100 m²	3 000 000 – 4 700 000 Kč
130 m²	5 000 000 – 6 000 000 Kč
150 m²	4 500 000 – 7 050 000 Kč

Firma vs. svépomoc

Velký rozdíl dělá i to, jestli člověk staví svépomocí nebo s firmou. Pokud má potřebné zkušenosti, cena stavby domu svépomocí může být o 30–40 % nižší než při zadání stavební firmě. Na druhou stranu, u svépomoci hrozí více chyb, delší čas výstavby a někdy i vyšší náklady kvůli neefektivnímu plánování.

Například:

• Stavba na klíč: cca 4,5 mil. Kč za dům 120 m²
• Stavba svépomocí: cca 2,5 mil. Kč za dům 120 m² (v závislosti na schopnostech a materiálech)

Je dobré si udělat vlastní kalkulaci (např. pomocí online nástroje typu „kalkulačka ceny stavby domu“), a zjistit si, jaký rozpočet bude potřeba podle konkrétního projektu a místa stavby.

A co dřevostavby?

I typ konstrukce má vliv na to, na kolik vyjde stavba domu. Například dřevostavby mohou být rychlejší a levnější na výstavbu, mají však jiné nároky na údržbu a energetickou stabilitu. U dřevostaveb se cena domu za m² často pohybuje spíš ve spodní části rozmezí (kolem 25–35 000 Kč/m²), i tady však záleží na zvoleném standardu.

Příklad – cena stavby domu včetně položek (2025)

Pro modelový příklad se bude uvažovat standardní zděný rodinný dům o užitné ploše 120 m², stavěný na klíč, v běžném standardu (nikoli luxusní provedení). Pro výpočet bude použita cena 29 000 Kč/m², což odpovídá celkové ceně 3 480 000 Kč.

Rozdělení nákladů podle hlavních položek

Položka	% z celku	Cena (Kč)
Příprava pozemku, projekt, povolení	12 %	417 600
Základy a základová deska	11 %	382 800
Nosná konstrukce (zdivo, stropy, krov)	20 %	696 000
Střecha (krytina, klempířské práce)	7 %	243 600
Okna a vstupní dveře	6 %	208 800
Fasáda (zateplení, omítky)	5 %	174 000
Vnitřní příčky a povrchy	12 %	417 600
Elektroinstalace	7 %	243 600
Voda, kanalizace, plyn	7 %	243 600
Vytápění a ohřev vody	7 %	243 600
Vybavení koupelen a WC	6 %	208 800
Komín	2 %	69 600
Zasíťování pozemku, přípojky	4 %	139 200
Vnitřní dveře, schodiště, podlahy	4 %	139 200
Ostatní a rezerva	0–5 %	0–174 000

Příkladový rozpočet pro dům 120 m² (2025)

Položka	Cena (Kč)
Příprava pozemku, projekt, povolení	417 600
Základy a základová deska	382 800
Nosná konstrukce (zdivo, stropy, krov)	696 000
Střecha (krytina, klempířské práce)	243 600
Okna a vstupní dveře	208 800
Fasáda (zateplení, omítky)	174 000
Vnitřní příčky a povrchy	417 600
Elektroinstalace	243 600
Voda, kanalizace, plyn	243 600
Vytápění a ohřev vody	243 600
Vybavení koupelen a WC	208 800
Komín	69 600
Zasíťování pozemku, přípojky	139 200
Vnitřní dveře, schodiště, podlahy	139 200
Celkem	3 480 000

Kompletní stavba standardního rodinného domu o 120 m² na klíč v roce 2025 vychází zhruba na 3,5 milionu Kč. Největší položky jsou nosná konstrukce, vnitřní povrchy, základy a technické instalace. Cena se může lišit podle standardu, použitých materiálů a místa stavby.

Jak snížit cenu stavby domu a kde ušetřit?

Stavba domu je bezpochyby jedna z největších investic v životě, takže je naprosto přirozené hledat způsoby, jak ušetřit peníze, aniž by člověk musel ohrozit kvalitu nebo bezpečnost. Existuje několik oblastí, kde se dá rozumně šetřit. Jaké to jsou?

1. Stavba svépomocí nebo kombinovaný přístup

Jak už bylo zmíněno dříve, stavba domu svépomocí může výrazně snížit celkové náklady – někdy i o stovky tisíc korun. Není však potřeba si všechno dělat sám. Častý je tzv. kombinovaný model, kdy se odbornější práce (např. elektroinstalace, topení, střecha) nechají na profesionálech a zbytek zvládne člověk vlastními silami.

TIP: Ti, kteří zvažují svépomoc, by si měli předem vytvořit detailní rozpočet. K tomu může pomoci například kalkulačka ceny hrubé stavby, kterou je možné najít na webu většiny stavebních portálů.

2. Typizovaný projekt místo individuálního návrhu

Mnoho stavebních firem nabízí hotové typové projekty, které jsou levnější než individuální návrhy od architekta. Výhodou je, že má člověk jasně danou cenu i rozsah stavby. Pokud tedy nejsou extrémní požadavky na unikátní design, může být typový dům ideální volbou.

3. Jednoduchá dispozice a kompaktní tvar

Každý výstupek, přístavek nebo složitý tvar domu znamená víc práce, materiálu i komplikací při realizaci. Ten, kdo chce snížit cenu stavby rodinného domu, by měl sáhnout po jednoduché dispozici – například čtvercovém nebo obdélníkovém půdorysu a sedlové střeše. Nejen že se takový dům staví rychleji, také bývá energeticky úspornější.

4. Chytrý výběr materiálů a dodavatelů

Ne vždy nejdražší znamená nejlepší. I mezi levnějšími značkami stavebních materiálů lze najít kvalitní produkty. Vyplatí se porovnávat ceny od více dodavatelů, zohlednit dopravu a množstevní slevy. Totéž platí pro stavební firmy – vždy si nechat zpracovat vícero nabídek a dobře je porovnat. I zde platí, že cena stavby rodinného domu může kolísat o stovky tisíc, v závislosti na výběru stavebního partnera.

5. Dotace a úsporné technologie

Přemýšlí-li člověk o tepelném čerpadle, fotovoltaice nebo rekuperaci, dělá dobře. Na tyto technologie lze čerpat státní dotace (např. z programu Nová zelená úsporám). A i když je počáteční investice vyšší, v dlouhodobém horizontu se to výrazně vrátí – nižší účty za energie jsou znát už po prvních měsících.

Zkrátka – kolik stojí stavba domu, hodně záleží i na tom, jak k tomu člověk přistoupí. Důležité je mít jasný plán, nepodcenit přípravu a držet se rozpočtu.